Les investisseurs
immobiliers du monde entier aux portes du marché immobilier africain
Nous avons déjà pu constater que les besoins immobiliers à
destination des bas et très bas niveaux de vie étaient loin d’être
pourvus en Afrique subsaharienne. Pour autant, ces marchés sont dotés
d’un très fort potentiel immobilier, restreint par des obstacles
législatifs notamment. Mais gouvernements comme investisseurs semblent
déterminés à profiter de l’émergence d’un marché immobilier commercial
et locatif moyen / haut de gamme.
Un marché attractif pour des investisseurs venus du monde entier. 15
000. C’est le nombre de visiteurs reçus à Luanda pour la 5ème Foire
internationale de Construction Civile en 2007. Salon de l’habitat au
Mali (Sahaba 2007), Salon de l’immobilier africain à Paris (Siap),
l’immobilier africain connaît un véritable engouement, et pas seulement
auprès de sa diaspora. L’un des facteurs avancé est le boom immobilier
qui perdure en Occident. Sur les dix dernières années, le prix du mètre
carré y a connu une croissance annuelle à deux chiffres, faisant même
mentir les économistes convaincus d’un éclatement prochain de la bulle
immobilière.
En réaction aux difficultés de leurs marchés immobiliers respectifs, les
investisseurs et promoteurs immobiliers tentent de trouver de nouveaux
débouchés, de nouvelles alternatives d’investissement. Depuis peu, les
investisseurs occidentaux, mais également venus d’Europe de l’Est et
d’Asie s’intéressent au marché immobilier africain. Il faut dire qu’il
garantit un retour sur investissement bien plus rapide. De plus les
montants alloués au départ se révèlent moins élevés qu’en Europe ou en
Amérique du Nord. Or à mesure que les économies des pays africains
ciblés s’amélioreront, les biens immobiliers devraient connaître une
hausse en valeur. Les perspectives de croissance en Afrique
subsaharienne laissent ainsi entrevoir des gains colossaux pour des
investisseurs.
La montée en force des fonds immobilier. Devant un tel engouement, des
fonds d’investissements immobilier spécialisés sur les marchés africains
ont vu le jour. Ces entreprises, étrangères pour la plupart, utilisent
les capitaux de leurs investisseurs pour acheter des biens ou gérer des
projets immobiliers. Les investisseurs individuels se regroupent au sein
des fonds, afin de réunir les sommes nécessaires à la constitution d’un
portefeuille varié, et ainsi diversifier les risques. Fin 2007, le
britannique Knight Frank lançait un fonds de 350 millions de dollars,
Rutley Capital. Le fonds s’intéresse à une sélection de pays que sont
l’Afrique du Sud, le Botswana, la RDC, le Malawi, l’Ile Maurice, le
Mozambique, la Namibie, l’Ouganda, la Tanzanie et la Zambie.
L’entrée de Rutley Capital sur le marché a lancé le mouvement. Le fonds
Actis Africa Real Estate, basé en Afrique du Sud, a investit quelques
millions de dollars dans l’immobilier Ghanéen, Nigérien, Ougandais et
Tanzanien. Soutenu par le gouvernement britannique au travers de la
Commonwealth Developement Corporation, le fonds se concentre notamment
sur les bureaux et locaux à usage commercial. Peu de temps après, Bora
Capital lançait un placement privé spécialisé dans l’immobilier, d’un
montant de 700 shillings Kenyans. Bora Capital, en collaboration avec
l’entreprise Dry Associates, un courtier en action listé sur le Nairobi
Stock Exchange, qui se veut le leader de l’investissement immobilier au
Kenya. Ce type de placement privé se traduit par la vente d’actions à
des investisseurs institutionnels, afin de lever des fonds pour un
projet immobilier particulier : logements résidentiels moyen/ haut de
gamme, parkings, bâtiments à usage commercial, bureaux, centres
commerciaux. La notion d’investissement immobilier s’étend, on investit
désormais dans des hôpitaux ou dans l’infrastructure, avec la
participation de l’Etat.
L’Afrique du Sud est une pionnière en la matière. Entre 2001 et 2007, le
nombre de fonds d’investissements immobilier est passé de 4 à 24 sur le
Johannesburg Stock Exchange. Une étude de l’Association of Collective
Investments montre que les montants alloués à de tels fonds sont passés
de 1,3 milliards de Rand en 2001 à 15,6 milliards de Rand en 2006. La
création de ces fonds confirme l’intérêt grandissant des investisseurs
étrangers quant au potentiel dont regorge le secteur immobilier
africain.
Financement difficile pour les investisseurs locaux.Pour les
investisseurs locaux, la donne est différente. La mobilisation des
ressources financières reste un véritable obstacle. Banques et
établissements financiers sont peu enclins à céder des prêts
immobiliers. Même si des efforts peuvent être constatés, un véritable
fossé subsiste encore et la demande est loin d’être satisfaite. Fort de
ce constat, certains gouvernements redoublent d’efforts pour combler les
lacunes du secteur (secteur du financement immobilier). Au Ghana, le
gouvernement, aidé par deux spécialistes étrangers [1], conduit depuis
2007 des réformes sur le système hypothécaire. Ensembles, ces
entreprises aideront aux réformes réglementaires au Ghana ainsi qu’au
développement d’un savoir-faire concernant le financement de
l’habitation.
Broad Cove Partners Inc, entreprise américaine de conseils financiers,
développe actuellement un système de financement immobilier de 30
millions de dollars sur le long terme. Il vise l’Afrique de l’Ouest tout
particulièrement. En Afrique de l’Est, la Banque de développement (EADB)
a quant à elle mit en place la première institution hypothécaire (l’EAHEC).Ce
partenariat du public avec le privé devrait renforcer le développement
des marchés hypothécaires en mobilisant les ressources nécessaires et en
les allouant aux organismes spécialisés. Ceci passe par le financement
des banques et autres institutions financières afin que ces dernières
génèrent des prêts immobiliers.
Autre obstacle : l’enregistrement des titres de propriétés fonciers. Peu
d’études sont disponibles en la matière. L’IIED [2] indique dans un
rapport publié en Mars 2007 [3] que sur le continent, seuls 2% des
titres de propriétés sont correctement enregistrés. Ceci représente un
véritable frein dans le développement du marché immobilier dans la
mesure où il est alors difficile pour un investisseur de déterminer la
légalité de l’achat ou de la vente d’un bien. Dans l’optique d’un marché
immobilier dynamique, la mise en place d’un enregistrement obligatoire
des titres de propriétés s’impose. L’acquisition d’un titre de propriété
en Zambie est très compliquée pour un nouvel entrant. En Guinée,
l’enregistrement d’un titre de propriété demande 6 procédures et dure
environ 100 jours, la moyenne dans la région mais 5 fois plus longtemps
que dans l’OCDE [4]. Le Ghana a initié une réforme de son système
d’enregistrement des titres fonciers autour de la capitale d’Accra pour
commencer. Elle sera étendue à travers le pays. Mais comme on peut
l’imaginer il s’agit d’un projet massif qui prendra de nombreuses années
avant d’être achevé.
Retombées économiques pour le reste du pays. L’émergence d’un marché
immobilier moyen / haut de gamme dynamique devrait contribuer activement
à stimuler d’autres secteurs de l’économie. D’une manière directe, ce
secteur stimule la croissance du secteur de la construction et des
matériaux de construction. Indirectement, ce dynamisme stimule la
création de zones industrielles, ce qui ne tarde pas à se refléter sur
les emplois. Les projets en la matière ne manquent pas. A Cape Town, en
Afrique du Sud, c’est un projet résidentiel de plusieurs millions de
dollars qui devrait voir le jour en 2008. De la même manière à l’île
Maurice, les villas de luxe attirent les investisseurs. Au premier
trimestre 2008, six compagnies ont démarré un projet de 500 villas à
Port Louis, avec comme acheteurs des investisseurs venus d’Afrique du
Sud, de France, de Grande Bretagne, de Belgique…L’idée est de répondre à
une certaine demande mais également de « rehausser l’image de l’île
Maurice comme destination touristique », comme l’indique M. Anton de
Wall pdg de Villas Valriche.
On peut regretter toutefois que ce projet ait été confié à une compagnie
chinoise. De même les retombées économiques risquent d’être amoindries
par l’utilisation de matériaux de construction venus de Chine. La Chine
produit en effet des matériaux de construction de qualité et très
compétitifs.
Et la diaspora africaine dans tout ça ? La diaspora africaine investit
plutôt dans l’ immobilier locatif, elle est surtout cliente des
promoteurs immobiliers étrangers. Généralement, elle n’intervient qu’en
fin de chaine. La diaspora malienne, par exemple est très active sur ce
terrain. Plusieurs fois par an, le Sénégal organise un salon itinérant
de l’habitat du Sénégal. Il s’adresse uniquement aux Sénégalais
expatriés et il est soutenu par le Ministère du Patrimoine Bati, de
l’Habitat et de la Construction. L’originalité de ce salon réside dans
le fait qu’il se déplace là où se trouve la diaspora sénégalaise :
France (Paris, Marseille, Lyon, Le Havre), New York, Padova (Italie),
Atlanta. Il rassemble promoteurs immobiliers, banques, notaires, bureau
de contrôle, sociétés d’assurance, ministères techniques concernés par
le secteur et bien sûr, immigrés sénégalais. Il permet ainsi à la
diaspora d’investir sur le marché immobilier de son pays d’origine, et
facilite l’accès à la bonne information pour se procurer un logement en
toute légalité et sécurité. Certains signent même un acte d’achat sur
place. Ce n’est pas le cas des Togolais. Mais depuis février 2007, une
loi sur le compte épargne co-développement devrait améliorer la
situation, elle permettrait aux Togolais résidant à l ’étranger de
mobiliser leur épargne pour contribuer au développement du Togo. Les
sommes versées annuellement sur ce compte ouvrent droit à une déduction
du revenu net global, avec avantages fiscaux à la clé.
En conclusion ? De vrais problèmes affectent les marchés immobiliers des
économies émergentes africaines. Mais ces économies ont un grand
potentiel, qu’elles s’efforcent d’atteindre, ce qui passera aussi par
une participation accrue du reste de l’économie ( faire participer le
reste de l’économie dans le développement de l’immobilier passe par
l’utilisation de matériaux de construction locaux, l’emploi de
travailleurs locaux et la mise en avant d’entreprises locales de
construction, d’architecture…). Un investisseur à la recherche
d’opportunités massives, à bas coût de lancement et à énorme potentiel
de croissance long terme, explorera très certainement l’Afrique
subsaharienne dès 2008.
dimanche 20 janvier 2008
par Stella Ayoko Dosseh
Source: Ananzie.net
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